Bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục trong năm 2023 hay không khi thị trường này đang bị rớt hạng từ năm 2020 đến nay? Hơn nữa, đây không phải là vấn đề riêng của lĩnh vực này, mà đó là thực trạng chung của toàn bộ phân khúc bất động sản hiện nay. Kể từ sau đại dịch Covid-19, ngành bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đã rơi vào trầm lắng và gần như “đóng băng”.
Thực trạng bất động sản nghỉ dưỡng giai đoạn 2020 – 2022
Những dự án BĐS đang xây dựng dở dang không có bóng dáng máy móc, công nhân làm việc; những khối nhà condotel vắng lặng; hàng trăm dự án phải xin lùi thời hạn đưa vào khai thác vì thiếu vốn, thiếu dòng khách lưu trú, thiếu nhà đầu tư thứ cấp… “Màn mây” màu xám vẫn đang bao trùm phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tại ven biển miền Trung, nhất là ở các đô thị du lịch Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn.
Đà Nẵng, trung tâm du lịch của miền Trung có năm đã đón gần 9 triệu lượt du khách trong và ngoài nước. Cũng chính thời điểm đó, thị trường BĐS nghỉ dưỡng sôi động chưa từng có. Thị trường khi đó được ông Trần Thanh Quang, Giám đốc điều hành một công ty BĐS tại Đà Nẵng miêu tả ngắn gọn là “đắt như tôm tươi”, không có hàng để bán, những dự án vừa mở móng, giới thiệu, hợp tác đầu tư đã lập tức hết hàng. Thời điểm đó, người làm BĐS phất lên nhanh chóng, chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, môi giới và sàn phân phối quá tải ghi hợp đồng cho khách mua.
Nhà đầu tư rất đa dạng, có cả nhà đầu tư trong nước và ngoài nước. Tuy nhiên, số lượng nhà đầu tư Hà Nội, TP.HCM đến Đà Nẵng thời điểm đó rất lớn. “Họ mua dự án, mua sỉ hàng chục căn villa, biệt thự, không cần gặp trực tiếp, giao dịch qua điện thoại, chốt và chuyển tiền mau lẹ”, bà Trần Thị Thủy, người có 2 lô đất ven biển rao bán năm 2019 cho biết.
Không riêng Đà Nẵng, thời điểm đó, những địa phương sở hữu bờ biển dài, đẹp đều sốt BĐS nghỉ dưỡng. Quy Nhơn (Bình Định) và Nha Trang (Khánh Hòa) là minh chứng sinh động cho thời kỳ phát triển “nóng” của phân khúc này. Năm 2019, bà Nguyễn Thị Nga ở Tuy Hòa (Phú Yên) rao bán lô đất 1.200 m2 tại Nha Trang. Trong 30 phút, bà nhận chục cuộc gọi từ môi giới, nhà đầu tư chào giá từ 150 tỷ đồng, 180 tỷ đồng, rồi 220 tỷ đồng nhưng bà Nga không bán vì giai đoạn đó, giá đất ven biển tại Nha Trang đang dao động ở mức 300 – 320 triệu đồng/m2. Sau cùng, do cần tiền đầu tư dự án nghỉ dưỡng tại Phú Yên, bà Nga đã bán lô đất với giá 280 tỷ đồng. Ba năm trôi qua, giá lô đất đó đã hạ xuống 270 tỷ đồng nhưng chủ mới vẫn chưa bán được.
Ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa (KAREB) cho biết, dịch Covid-19 cắt đứt dòng khách du lịch truyền thống của Nha Trang đến từ nước ngoài, khiến thị trường BĐS Nha Trang trở nên nguội lạnh. “BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa chỉ phục hồi và sôi động khi khách du lịch quốc tế quay trở lại”, ông Hoàng khẳng định.
Theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong năm 2022, cả nước đón nhận hơn 19.124 sản phẩm BĐS du lịch – nghỉ dưỡng mới. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với gần 8.000 sản phẩm, tương đương khoảng 42% lượng cung toàn thị trường. Cũng trong năm 2022, cả nước chỉ có thêm 12 dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được cấp phép mới, bằng khoảng 23% so với năm 2021. Đáng chú ý, lượng tiêu thụ cả năm chỉ đạt trên 30% tổng nguồn cung.
Cùng nằm trong chu kỳ phát triển, BĐS nghỉ dưỡng Quy Nhơn cũng bước vào giai đoạn sôi động chưa từng có. Dễ nhận thấy những khu khách sạn cao cấp “mọc” dày đặc ven biển Quy Nhơn, lan rộng ra xã đảo Nhơn Lý, các phân khu của Khu kinh tế Nhơn Hội. Tuy nhiên, Quy Nhơn cũng không tránh được vòng xoáy Covid-19 và cú ngã ngựa của condotel, đến nay nguồn cung đã cao hơn cầu gần 30% và nguy cơ “ế” nhà đầu tư ở phân khúc này đang hiển hiện.
Nhận định cơ hội của bất động sản nghỉ dưỡng năm 2023
Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông huyết mạch quốc gia, các dự án vành đai, đường ven biển, sân bay được xây mới, nâng công suất bằng nguồn vốn đầu tư công đang nhen lên những hy vọng cho BĐS nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, du lịch phục hồi cũng đang tạo ra những yếu tố kích thích cho phân khúc này. “Rất có thể một chu kỳ tăng trưởng mới đang bắt đầu, một số nhà đầu tư có thể muốn tranh thủ “xuống tiền” trong giai đoạn này để tìm kiếm lợi nhuận lớn về sau. Tuy nhiên, BĐS nghỉ dưỡng vẫn tương đối khó khăn bởi những tồn đọng, bất cập về pháp lý”, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đất Xanh Miền Trung Trần Ngọc Thái chia sẻ.
Theo GS. TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường BĐS đang đứng nguyên sau mức giảm từ đầu năm 2020 và có khả năng đứng thêm vài năm nữa vì những tác động xấu từ lĩnh vực này đối với thị trường tài chính chưa được tháo gỡ, dòng tiền đầu tư chưa được khơi thông. Ở lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, cho đến khi mô hình condotel chưa được chính danh thì rất khó có một chu kỳ đột phá mới.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, nhiều khả năng nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng vẫn hạn chế, thanh khoản tiếp tục trầm lắng trong năm 2023. Dù nhu cầu đầu tư BĐS nghỉ dưỡng cao, nhưng thực tế, thị trường sẽ ít giao dịch vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó khăn và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch.
“Tồn đọng về pháp lý, quy định về việc cấp sổ cho loại hình condotel, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, đơn vị vận hành, khách hàng; những sự cố về việc chi trả các khoản cam kết lợi nhuận, tiến độ bàn giao… cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Trong ngắn hạn, ít nhất là năm 2023, nhiều khả năng thị trường này sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình thấp và khó có những đột biến”, ông Đính phân tích.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia BĐS, kinh tế, tài chính nhận định rằng, thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản sẽ ít nhiều tác động đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Nhất là khi nguồn cung bất động sản dồi dào cho thấy sự sôi động đang đến gần.
Năm 2023, dịch Covid-19 gần như không còn gây cản trở cho ngành du lịch, thì đó cũng là lúc bất động sản nghỉ dưỡng được dự đoán hồi phục. Ở những khu vực có thế mạnh về du lịch, ví dụ như Cần Thơ, An Giang, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc,…, tỉ lệ thuận với lượng khách du lịch chính là sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng. Các dự án tại đây, ngay cả những dự án không thuần về nghỉ dưỡng (ví dụ như Phúc An Asuka ở Châu Đốc, An Giang) nhưng chứa các yếu tố có thể “giữ chân” khách hàng đều được đánh giá cao về cơ hội phát triển.
