Quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất sẽ giúp bạn thực hiện giao dịch mua bán đất thuận lợi, đảm bảo quyền lợi của mình và tránh các chiêu trò lừa đảo.
Trước khi tiến hành thủ tục đặt cọc mua đất, người mua cần phải xem xét kỹ nhiều yếu tố liên quan như: kiểm tra thông tin quy hoạch tại khu vực, kiểm tra người sở hữu nhà đất (sổ đỏ đứng tên ai, sổ đỏ lâu dài hay là sổ hồng có thời hạn sử dụng?), đất có đang tranh chấp hay cầm cố ngân hàng?… Đặc biệt, hợp đồng cọc mua đất, người đặt cọc phải nắm rõ các điều khoản và quyền lợi khi đi đến hợp đồng mua bán nhà đất chính thức.
Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?
Theo quy định tại khoản 1 điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị nào đó trong một thời hạn nhất định để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất được diễn ra.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc được hiểu là một loại hợp đồng dân sự, được lập ra để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự cho các bên. Việc lập hợp đồng đặt cọc nhằm các mục đích sau:
- Đảm bảo các bên thực hiện hợp đồng dân sự đã giao kết đúng theo thỏa thuận.
- Bộ luật dân sự quy định, hợp đồng đặt cọc mua bán cần được lập bằng văn bản, không bắt buộc có công chứng. Tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý thì vẫn nên công chứng chứng thực hợp đồng đặt cọc.
Các quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất
Nắm rõ các quy định về đặt cọc mua bán đất sẽ giúp đảm bảo quyền lợi của các bên theo đúng pháp luật, tránh các tình trạng lừa đảo. Dưới đây là một số quy định đặt cọc mua đất bạn cần biết:
Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà về thẩm quyền khi có tranh chấp
Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định, khi hợp đồng đặt cọc tài sản có xảy ra tranh chấp, Tòa án nhân dân huyện nơi bị đơn đang cư trú sẽ có thẩm quyền giải quyết việc tranh chấp. Còn nếu cả hai bên thỏa thuận được thì Tòa án nơi nguyên đơn hoặc bị đơn cư trú đều có thẩm quyền giải quyết việc tranh chấp.
Riêng với hợp đồng đặt cọc bất động sản, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Còn với những trường hợp đặt cọc có sự tham gia của yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
Quy định đặt cọc mua bán đất về hình thức thể hiện
Hiện nay, Bộ luật dân sự 2015 chưa có một quy định cụ thể nào về hình thức thể hiện hợp đồng đặt cọc đất mà chỉ có những quy định sau:
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015
Đặt cọc là hình thức bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị trong một thời hạn nhất định để đảm bảo hợp đồng mua bán đất đai được ký kết.
Khi hợp đồng được ký kết và thực hiện, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ để bên đặt cọc thực hiện nghĩa vụ. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận tiền đặt cọc. Còn nếu người từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng là bên nhận tiền đặt cọc thì bên nhận tiền đặt cọc phải trả lại số tiền đặt cọc kèm theo một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
Điều 358 Bộ luật dân sự cũ
Khác với Bộ luật dân sự 2015, Bộ luật dân sự cũ quy định rõ ràng hình thức thể hiện hợp đồng đặt cọc là lập thành văn bản, được quy định cụ thể tại Điều 358 như sau:
- Đặt cọc là bên muốn mua nhà giao cho bên bán nhà một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị trong một thời hạn nhất định để đảm bảo hợp đồng dân sự được giao kết và thực hiện.
- Khi hợp đồng dân sự được giao kết và thực hiện thì số tiền đặt cọc sẽ được chuyển cho bên đặt cọc hoặc trừ để bên đặt cọc thực hiện nghĩa vụ trả tiền của mình. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán, số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận tiền đặt cọc. Còn nếu bên nhận tiền đặt cọc không đồng ý giao kết và thực hiện hợp đồng thì phải trả số tiền đặt cọc kèm theo số tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Như vậy, có thể thấy các quy định về đặt cọc mua nhà của Bộ luật dân sự hiện hành không bắt buộc hình thức hợp đồng đặt cọc phải thể hiện bằng văn bản.
Điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
- Chủ thể có năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc không vi phạm pháp luật và không trái với đạo đức xã hội.
Nếu làm hợp đồng cọc mua bán đất chưa có sổ đỏ, người mua cần tham khảo các mẫu cọc tiền mua đất có điều khoản ràng buộc rõ ràng, chi tiết. Dạng hợp đồng này bắt buộc phải công chứng, chứng thực tại cơ quan chức năng để đảm bảo giá trị pháp lý. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc phát sinh ngoài hợp đồng cọc, đây sẽ là cơ sở để xử lý.
